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专家教您轻松收房验房关键环节

日期:2012-06-06
来源:济宁房产网
作者:www.jn678.com
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买房子是人生大事,收房验房则是买房的一个关键环节。收房时如果能够及时发现房屋的质量问题,开发商基本上都能积极配合解决,一旦遇到纠纷也可以联合其他业主一起维权。所以在收房环节,建议购房还是能够找一位专业人士陪同验房,如果身边没有合适的人选,那也不用急,们就为您提供验房方面的综合知识,以供验房需要。

随着天气的炎热,楼市也热闹起来,促销优惠接连上演,就连交房也是一同上阵。很多网友苦恼于没有验房经验,不要着急接下来小编带您了解一下。先看看有哪些必备的"兵器"吧,让您轻松验房只需三步。

【验房自备工具】1、1 只塑料洗脸盆(通水)用于验收下水管道是否堵塞,但不可以测试管道密合状况及管壁压力 2、1 只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3、1 只塞尺用于测裂缝的宽度 4、1 只 5 米卷尺--用于测量房子的净高 5、1 只万用表用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6、1 只计算器用于计算数据 7、1 只笔--用于签字和记录问题。 8、1 把扫帚--用于打扫室内卫生(全装修) 9、2 只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。 10、一本信签纸随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认. 11、带有日期显示功能的相机一部,以便拍下有问题之处作为凭证。 12、易贴便条一叠,写下问题所在及维修意见,贴在出现问题的地方,以便维修人员查找。 13、扁型三插头小电器一个,插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。 14、售楼说明书,边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否符合开发商当初的承诺。 15、请有收楼经验的朋友同行,帮助提供意见,发现问题。

验房第一步:查看 三书一证一表 三书一证一表”

“三书一证一表 “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》,“一证”是指《房 地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,“一表”是指《竣工验收备案表》。《建筑工程质量认定书》是 房屋通过有关部门质量验收的凭证;《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部 门综合验收凭证;《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。 但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

因此,购房者收房前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件 齐全了,你才能签署入住单,收房。 应对“三书一证一表 不齐全之对策 应对 三书一证一表”不齐全之对策三书一证一表 “三书一证一表”不齐全,是时下不少楼盘的通常做法 ,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发 建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,没有相应的证书。 拆解招数:面对这种情况,购房人可选择不收楼,如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《住户 验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

验房第二步:办理验楼手续

先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现货不对板 ,申诉起来也软弱无力,这对买家来说是不公平的。为避免出现这种情况,可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

办理验楼手续注意事项 1、正常程序是:先签文件验楼,后交费,否则,一定要在收楼文件注明:“末验房”字样。 2、验楼当天人很多,如有可能可采用先自检,后再签验楼文件。3、验楼时要办手续很多,注意要冷静沉着应对。

验房第三步:开始验楼

从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。接着就可以同物业 人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)购房者在办理入住手续时要仔细看清,不要草草了事,轻易签字,以致装修入住后发现问题时开发商出现责任推诿。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证,主要应检查以下 内容: 验楼时先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、 扶手 、踏步、纱窗)。再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、 防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、强电:插座、开关、 照明灯;弱电:可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。最后测相邻:闭存水试验、水表空转等问 题必须和楼上楼下邻居配合。

 

 

验收房屋常用 18 招:

第1招:检查门窗判质量 1)现在的楼房一般只有入户的防盗门,所以对门的检查一般也只集中在防盗门上。注意,有的开发商故弄玄虚,不说“防盗门”,说“四防门”。一般讲,说防盗门具有四防功能(防盗、防火、防热、防噪音),但是!四防门不见得有防盗功能,简单讲讲对正规防盗门的普通验收。 通过检验门框固定和牢固度,门框四周密封情况,确认门安装是否牢固,门框与墙体洞口填补是否合理。方法很简单,双手抓住门框使劲摇晃,看门框是否动;同时用眼睛观察门框与墙体洞口填补处是否密实。检验是否方正,看门的直角处是否呈 90 度角。开关扇门多次,观察门扇是否平整,是否有自关或自开现象。自关或自开就是指门在无外力的作用下自己就关上了或打开了(仿佛有看不见的鬼魂开关门进出一样),一般是因为门没装方正或倾斜造成的。手摸、眼观密封是否严密,密封条是否欠缺破损。门扇与门 框间隙是否过大,锁具反复开关,检查是否作用良好、灵活。门面有无磕碰、磨损、变形、污渍等不良现 象。 该业主家的防盗门一共检查出如下问题:1、猫眼安装歪斜,很不美观;2、门铃电池盖内陷破损,无法更 换电池;3、密封不严密,导致有空隙,将来即不隔音也不保温还在大风天乱颤并鸣笛。2)检查窗户玻璃是否有疤痕,有则及时更换;检查窗纱看是否破损,或者是否有很大的划痕;检查窗户 开合时是否碰墙,否则墙面很容易被毁坏。该业主家倒是没什么大问题,给大家出示两张其他业主家曾出现的问题:1、纱窗边缘咬合不严,轻轻一按有缺口;2、窗户开启碰管道。


 

 

 

第2招:不渗不漏卫生间检查卫生间地面是否渗漏, 可以用塑料袋装满沙子放在地漏上堵住下水口, 防止做实验用的水顺地漏流走 了,然后在卫生间蓄一些水,24 小时后,到对应的楼下卫生间,看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与 楼上住户同时进行,这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。后期有管路改动的业主可以忽略此检测,因为你还要重新刷防水。 如果楼下漏水了,说明地面防水不合格;如果卫生间外墙体有水渍现象,说明卫生间墙体防水高度或者涂 刷质量不合格。如下图,就是某户业主家的防水不合格现象:检查卫生间地面是否存水,也是先在卫生间蓄一些水,然后放水,看地面是否有积水现象。合格的地面不 应有积水存在,因为安装地漏处是卫生间最低处。这检测方法适用于精装修房屋,毛坯房除外,因为地漏 周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

第3招:轻敲墙地听空鼓墙面的抹灰、 地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空鼓现象, 只要用小金属锤轻轻一敲便知。 若听到“空 空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有缝隙,需要返工;若听到沉闷的碰击声,则表明它接触良好。这个一定要弄明白,尤其是在贴瓷砖的地方最好做上标记,如果开发商不给修,将来也要让贴砖的瓦匠处理好。如果该处不重要(即不准备悬挂重物或钻眼)不准备修整,则做好标记(如用易贴便条贴上标识), 否则将来瓷砖瓷砖空鼓责任难分(其实,有经验的瓦匠在贴砖前应该先检查墙体空鼓情况,并和业主说明)。

第4招:顶层住户查渗雨如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求,所交工的房 屋要么经过两场大雨的“考验”, 要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。虽然顶层防水保修 5 年, 但没入住便已渗漏是非常严重的,肯定会影响后期装修漏水问题马上找开发商整修。渗雨(水)的棚顶一般会有黄色水渍。

第5招:阳台裂缝危险大一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万 一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。

第6招:保温不好墙滴水冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。

第7招:打开龙头查漏堵上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来 看看水压,二来试试排水速度。

第8招:暖气支管有坡度暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两 端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%。

第9招:供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管 应高出地面 2-3 厘米,地面为初装修的,应高出地面 5 厘米。露出墙面的水管如果被直接用水泥封死了, 这是不对的,一是如果水管坏了就很难换,二是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。建筑商往往都省略了这道工序,虽然普通住户觉得问题不大,但一旦需要更换水管,装修之后是非常麻烦的。

第10招:拉闸断电不可少电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电;户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查室内控制箱标识是否清楚,空气开关(就是你家室内墙面上那个有很多电源开关带盖的铁箱子)是否松动,安全保护作用是否良好。

第11招:保险插座护幼童为防止幼童把手指头伸进插座孔中, 距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 所谓的保险装置就是 单独用物体(包括幼童手指头) 插不进去单个插座孔眼中, 必须两个插座孔眼同时插入物体时才能插进去。 你可以用电笔、绝缘长条物体等东西来实验一下。

第12招:卫生间插座规矩多卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施, 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座, 洗手盆的上方 不应有插座(这些适用于精装修楼房,毛坯房一般要重新自己布局)。

第13招:厨卫紧邻通风道厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。

第14招:开关接口拉一拉检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。

第15招:插座插口插一插没有测电器或电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插座, 三相接头的排插可以检查三相插座。有条件的呢就用测电器测一下断电保护是否好使及正确。

第16招:墙面地面靠一靠墙面、地面平整度是有要求的,如:一般地面平整度不大于 2cm 对于毛坯房就可以接收(国家规范 2 米靠 尺那允许偏差±4 毫米);一般墙面平整度不大于 5mm 对于毛坯房就可以接收(国家规定 2 米靠尺那允许偏 差±3 毫米)。如果不平呢也没什么大事,不过你后期如果铺强化复合地板就要先花钱找平地面了,这一找平一般每平米就的十几大洋进去了。

第17招:排风通畅很重要厨房、卫生间的排风孔是你家里废气的主要排出孔,如果堵塞或不畅都将严重影响将来生活。试验方法很简单,用打火机点燃一张纸靠近排风孔,如果火苗内窜明显则排风通畅,相反就有问题了。这户业主家就 是火苗一点反应都没有,肯定有问题。

第18招:电表水表燃气表电表检查:电表安装是否符合规范,是否在关闭总闸后有电表空转现象。水表检查:水表安装是否符合规 范,是否考虑装修尺寸(一般主要看与墙,地之间地距离,考虑对贴砖和橱柜的影响),水表街头紧密完好,无 空转现象。 燃气改动必须由燃气公司上门调整, 暖气改动同样需要具有专业资质的公司按正规操作程序进 行,非专业部门、公司及人员不得妄动。 另外,新房验收的说法很多,以上只是一些常见验收手段和步骤。还是那句话,如果感觉有问题,建议花 钱请专业的验房师或监理工程师帮助您验收房子质量。

走完上面这些程序之后,业主们就可以进场装修或者直接入住了。


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