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70个大城市“房价停涨” 下一步一定是暴跌吗

日期:2012-02-27
来源:第一财经日报
作者:www.jn678.com
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 2012年房地产市场究竟会向何处去?笔者认为,要从三个维度予以评估,一是宏观调控的追求和成果,二是地方利益博弈和可能的对策,三是市场供需平衡和运行逻辑。

  最近,纽约梅隆银行的首席经济学家理查德·霍伊把中国房价列为“2012世界经济三大不确定性”之一,从一个侧面说明了中国经济在全球经济中的地位。不过,笔者认为,把中国房价拉入世界经济三大不确定性之列,还是有点抬高了我们。当然,对我们自己来说,外界对中国楼市的夸张认识也不无道理,毕竟,房地产出现问题不只影响本行业,而且关系到上下游庞大产业链和金融体系。

  最新的调控成果是:1月份,全国70个城市房价由过去的“涨停”变成了“停涨”。那么下一步,这些城市的房价是继续下跌,还是转变为有涨有跌?

  这就涉及到“房价合理回归”的衡量标准问题。显然,这是一个考验调控智慧的重大问题。国际上一般把房价收入比作为常用的标准,通常在3-6之间;最近也有专家提出房价涨幅高于CPI、低于GDP属合理。如果机械套用房价收入比,截至2010年,中国城镇居民的房价收入比在8.7左右,要达到合理,房价还要普降30%。那么,逐步提高居民收入的因素要不要考虑进去?

  不管采用什么样的标准,但有一点绝对不容忽视,就是如果房地产市场出现“乱”的局面,一定会伤害中国经济。而如果中国经济出现大的波动,就会冲击到新兴市场国家尤其是亚太地区的经济;间接地,也会对全球经济雪上加霜。从国家宏观政策来讲,并不希望出现这样的局面。所以说,最近高层强调宏观政策预调微调,除了包含金融和财政政策之外,也暗含着房地产政策的微调。对此,大家可拭目以待。

  前不久,安徽省芜湖市推出一揽子的鼓励购房的政策,与中央的宏观调控政策明显冲突,挑战了调控“底线”,所以被叫停。但是,如果低于“底线”,把政策调整为对购买首套房进行扶持,则与中央“有扶有控”的政策精神不冲突,就可能实现一些微调。各地情况不同,而“作为13亿人口的大国,又处在工业化、城镇化进程中,房地产的需求从长期讲是刚性的”,对于房地产调控一味理解为压,显然是不现实的。

  房地产调控政策是一个组合,不能简单地理解为压。对于过度的投机和投资性需求要坚决抑制,所谓“不放松”是针对这一块。对于普通商品住房,中央强调要加大供应,这也是非常明确的。保障房建设不容置疑,要在加大建设力度的同时做好分配和管理工作。为满足刚需,房地产商们应该在调控的大前提下,通过适当的降价促销。如果房地产现有存量长时间没有成交的话,就会出现恶果。应当说,现有存量商品房里,大比重的还是普通商品房,属于奢侈品供给的比重有限。打击的是过度投机,是过度超前消费,这一点务必搞清楚。

  

  在我国目前的市场约束条件下,房地产宏观调控不能放松。诚如温家宝总理所说,“将来住房的形式也是多种多样的,不一定人人都拥有自己的房,但人人都要有住处”;“房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用,只有这样才能合理配置资源,提高效益,但是,为了促进公平和稳定,政府调控也不能松”。目前宏观调控的成果之一就是,政策可以对房地产业施加有力的影响,那么,下一步选择的方向应该是什么?

  笔者认为,还是应回到保障房和普通商品房供给上来。但需要注意到,已很多专家提出,保障房除了实体房屋的分配,也应该包括货币化分配,应当与收入分配改革结合起来。像芜湖市发放买房补贴,如果是针对第一套房,笔者认为是可行的。现在银行已取消了差别贷款利率,可以适当恢复。对于一套房的购买者给予适当的税收、利率补贴,符合刺激内需和“有扶有控”的原则。也还可以在金融创新方面有一些新的动作。

  在继续调控的形势下,A股市场房地产板块会如何表现呢?特别是,如果今年房价与去年持平甚至下降,房地产板块收益情况会如何呢?笔者以为,第一,要看存货能不能卖出去;第二,要看流动资金能不能得到补充。

  从年报数据看,地产上市公司存货比较大。既然大家都已经看到这个情况,就都会从各自角度采取措施。从地产商来说,一定会千方百计推出措施促进销售。从宏观政策来说,调控的最终目的是发展房地产业,而不是把这些上市公司往墙角里逼,甚至逼死。所以,政策也必然会微调,以适度降低库存。只要销售动起来,就可以回收资金。因此,过于悲观是不需要的。同时,房地产公司中已经上市的显然比不上市的更有自我保护空间,更有回旋余地。

  就目前房地产板块的市场估值来看,市盈率已经偏低。这两年无论整个A股市场还是金融地产板块,都被“超调”了。由于大的宏观经济环境并不差,有关危机因素正在通过随机调节逐步消减,不存在发生大范围的、崩塌式的危机的可能,已经连续低迷两年多的中国股市必将呈现恢复性上涨。而随着房地产政策“有保有压”内涵的充分展现,随着房地产促销的展开,房地产板块应该会有上佳的表现。

责编:吴洁


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济宁房产网网友
据业内人士透露,房地产的至少百分之70的利润都是被掌权的各级政府收走了,现在是他们的天下,他们能允许房价下降吗?????受苦受罪的还是广大人民!制度不完善不改革,什么国十条国五条那都是面子工程,稳稳民心工程!
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