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2015济宁楼市三大关键词 去库存成明年调控主基调

日期:2016-02-03
来源:济宁房产网
作者:www.jn678.com
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  年终将近,经历了市场的寒冬和政策的暖冬后,济宁的房地产市场态势如何?昨日,记者在市统计局获悉,前11个月,全市完成投资267.67亿元,商品房销售605.6万平方米,销售额258.37亿元,同比去年减少0.5%,市场发展也由商品住宅、高数量的扩张逐渐转变为多类型、高质量。

  在整体经济环境压力的背景下,2015年中央定调稳定住房消费,从上半年3月份开始,多轮行业性金融信贷、减负利好政策持续发力,旨在改善市场环境,激发入市需求。岁末如约而至,让我们一起盘点全年地产大事件,寻找这一年共同走过的行业印记,随后再看看房企跟购房者明年的展望。

   关键词1:降首付、降息

  梳理:二套房首付降至4.5成

  3月30日,央行、住建部、银监会发布二套房新政,提出拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。随后,济宁各大银行陆续执行,二套房首付比例基本降至原价的45%。9月30日,中国人民银行和银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,规定在不实施“限购”的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例降至25%。

  目前,济宁各大银行均按首付2.5成执行,以100万房子首付少了15万为例,这是3·30新政后,济宁改善换房者们最直观的“福利”。随着今年银行5次降息、股市风险增加,逐渐增加了市民对换房、投资的渴望,由于换房一族换房门槛大大降低。经过一个月的等待与预热,济宁楼市迎来了小高潮的“购房月”。

  关键词2:降税费

  梳理:二手房营业税5改2

  3月30日,财政部与国税总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(以下简称《通知》):个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  记者从市房产交易中心数据库获悉,从4月初开始,济宁各部门开始正式执行这一新规,房产交易量同比上个月增加了50%左右,以一套价格60万元的房子出售来计算,原来需要超过5年才能免除交易营业税,现在只要超过2年就能免除交易营业税,按照以前的政策,收取整个房价5.5%的营业税,就得交3.3万元。“新政出台后,一些二手房交易时就省去一笔费用,这也促进了交易数量增多50%以上。”市房产交易大厅工作人员说。

  关键词3:公积金政策放宽

  梳理:贷款利率降至3.25%、首付降至20%、异地使用公积金购房

  8月26日起,下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由3.50%下调至3.25%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.00%下调至2.75%。随后为了进一步完善住房公积金个人住房贷款政策,支持缴存职工合理住房需求,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%;10月8日,公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房,可按购房地的住房公积金贷款政策,向购房地住房公积金管理中心申请贷款。

  “从今年年初至年底,公积金贷款已经由五年以上4.25%利率降至3.25%,不仅如此,使用公积金缴纳房租、异地购房、公积金首付比例降低至20%等一系列的政策,奠定了济宁房产的健康发展。”市住房公积金工作人员说道,今年1至11月份,全市共归集住房公积金487081万元,完成计划的92.2%,同比增长6%; 截至今年11月底,全市已办理异地贷款业务1058笔,发放贷款2.88亿元。

  房企

  降价去库存已是必然 转型谋发展才能“救命”

  “近两年来,济宁某些区域城镇居民家庭住房户均套数已经达到1,这意味着这些区域房地产市场供求已基本平衡,楼市将逐步进入存量房时代。”据城区某房企副总宋安民介绍,由于新增购房需求已经基本得到满足,市场需求增速减缓(部分区域还出现下滑),购房者及社区居民的需求将转向品质或增值服务的提升。此时,销售规模化发展不再是房企主要关心的内容,今后,他们会在如何丰富服务内容,为购房者、社区居民及相关产业链上下游提供增值服务方面花更多心思,比如以分享区域化为核心的“地产+某产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略,以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。

  “自去年下半年开始,利好政策便轮番上演,从‘3·30新政’、降息降准、降低首付到减免税费、取消限购等,只有置业者想不到,没有政策还没做到。”房产策划师于伟说道,一次次利好,也确实推动了部分置业者的步伐,但相比较他负责的楼盘库存而言,去化的速度及数量不过杯水车薪,1100多套的房产开盘至今只售卖了300余套,而且大部分房产是在今年利好政策下所售卖,但对于明年的展望他们依然一筹莫展。

  购房者

  期待明年新政策

  记者采访购房者发现,尽管今年接连出台了降息等政策,部分购房者仍保持观望状态,迟迟不肯出手。对购房者而言,房价始终是牵动其神经的最关键因素,部分刚需人群仍然期待明年新的房产政策。 小樊大学毕业后留在济宁工作,最近准备买房,在他看来,济宁城区每平方米近5000元的新房均价足以让他这样的工薪族望而却步。“买房是个大工程,如果自己付首付,估计得攒十来年。”小樊告诉记者,最近他去城区几个楼盘的营销中心逛了逛,虽然销售顾问们一口咬定房价平稳、政策好、房价已经是最低价,但他感觉还是降幅力度小。“送面积、送装修、送物业、零水电……这些实惠并没有落实到每平方米的价格上。”小樊表示,尽管下半年不断有刺激楼市的利好政策出台,但却影响不大。政策的影响虽然力度很大,但是对于他刚刚毕业的大学生而言还是不能承担,房价再稳定,买不起房子的照样买不起,政策很难刺激到工薪族的刚需购房者。 不过,在另一部分市民看来,时下确实是购房的好时机。“像翠都国际推出的项目,虽然位置不在主城区,但价格、环境都合适,今年她和几个朋友都出手了。目前金融贷款政策很灵活,贷款利率也是历史最低,办手续也不繁琐,我认为房产依然是最好的投资选择。”市民张敏说。 

  新闻链接

  “去库存” 是2016年楼市调控主基调

  12月14日,中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作,化解房地产库存,并通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

  当前中央再提房地产去库存,加快户籍改革带动住房消费,是积极促进行业健康发展的做法,未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台,地方也将加大财政补贴继续鼓励住房消费。

  业内人士表示,2016年预计会出台的政策主要还是跟金融和税收有关,非限购城市首套房首付比例有可能会降到2成,在税收方面,地方政府可能会给予更大优惠,如减少交易环节的税收,给予各种补贴等。


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