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物业税成土地财政的新出路?

日期:2015-03-31
来源:济宁房产网
作者:www.jn678.com
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土地财政是中国在一个特殊的发展阶段摸索出来的一套城市化模式,在上世纪90年代初期实行分税制改革后,税收的大部分被中央上收,地方财政出现亏空,后来成立城投公司,以储备的土地做抵押,滚动开发。这套维持了20年的模式尽管对改善居民居住条件、发展城市基础设施有所帮助,但仍备受诟病。

  土地财政“替代财政还差很远”

  我国的“土地财政”主要是通过卖地的土地出让金来满足财政需求。有统计称,土地财政的收入在很多地方占到当地政府收入的50%以上。但在陈锡文看来,土地财政“替代财政还差很远”。

  “土地出让收入去年一年是4万多亿,也算历史最高点,我们的财政收入去年是14万多亿,所以土地财政到底有多大影响力,也能看出来。而且土地出让金各种返还补偿弄完了,真正土地上的纯利润到不了1/4,剩下的部分国家规定:15%用于农业农村建设,10%用于保障房和房改,10%用于农村教育,还有10%用于税率。”按照陈锡文介绍的这种算法,地方政府真正能从土地出让金中获得的净收入也就是1/8。

  土地财政在世界许多发达国家都在进行,“美国县一级政府的财政收入,有70%是来自物业税。”陈锡文表示,不能说土地财政会变成物业财政,但房产税的推行是一个趋势。

  对于坊间流传的房产税、物业税、房地产税的这些不同说法,全国政协委员、政协经济委员会委员、中国财政学会副会长贾康对此进行了界定。“我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税,实际上指的是一回事,指的都是消费住房保有环节上,实施改革从无到有来征收的这个税种。”

  全国政协委员、中国银行监事梅兴保也向《经济》记者表示,地方政府收的一部分土地出让金以后可能会取消,有利于今后房地产市场的健康有序发展。

  陈锡文曾去美国波士顿考察,他说那里是搞房产税最好的地方。“这个市里有1万个财产单位,平均估值100万,合在一起就是100亿的资产。那么这个市场一年要开支2亿,除了一点联邦政府给的补贴,加上5000万左右的营业税,还缺1.5亿,那么对这100万个房子每个征1.5%就够了。”

  “三年内可能要实行房产税”

  “3年内可能要实行房产税,这是一个趋势,全世界没有收房产税的国家就是中国。”全国政协委员、中国海外集团副董事长孔庆平向《经济》记者说。

  “肯定要到一定阶段才能征税。”陈锡文表示,因为国际上的税制很不一样,我们国家就目前来说以流转税,也就是增值税为主,“尽管我国国民很多,但经营主体连个体户在内一共就六七千万家,所以不好征税,但国外不一样,有能力以财产税为主,而且人也比较少。”

  陈锡文说,推行财产税的最大前提是,得吸引人来区域内居住。“你那里必须宜居,别人才会来,所以搞物业税对于保护环境、治理环境还是有好处的,但是社会发展的程度是不一样的,美国已经逆工业化了,而且人口基数不一样,人口只有我们一个零头,它们是以保护环境为前提,慢慢就开始进行物业税为主的税制。但是必须发展到这个程度才行,如果只有两户人家就没得弄了。”

  物业税该怎么征?

  不同类型的房子,如商品房、保障房、宅基地等,在列入纳税范畴的过程中,也有诸多问题。最关键的就是如何进行区分和界定,

  其一,如何清理现有税费?

  陈锡文指出,现行的商品房制度在房子销售之前收的税费很多,所以就要在清理现有各种税费的基础上,再来制定新的征税制度,如果没有清理完,就不好收。

  “我自己理解物业税要年年收,当然其中就包括土地使用的费用,但我们房子有70年的土地使用费已经交过了,所以如果要征物业税就要清理现行的一些房地产税费,但很可能土地在销售和出卖时的价格跟现在就有很大的不一样,那么将来征收的税基可能跟房价就有很大区别。”陈锡文说。

  对此,全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林建议把土地年限取消。“现在商业用房使用年限是40年,自住房是70年,我们本着积极鼓励商业发展、增加就业、繁荣市场的角度,当时买房时没说清楚,就说土地使用年限是40年,但没说40年以后给不给续签、交不交钱,但是到了现在如果要交钱,这钱能否收上来?要是收不上来就属于集体欠税,涉及很多老百姓,这怎么解决?”他建议未来规避矛盾、减轻负担,把40年的商业使用权变成70年,然后再逐渐取消土地使用年限。

  其二,商品房、保障房、公租房、公改房,这些性质是不一样的,上市条件也不一样,收税都按现行价格来评估究竟合不合理,是一个问题。

  那么农民住房是什么性质的?

  “农村在土地方面的改革正在有序推进,涉及承包经营地、农村建设用地、宅基地,确权之后有利于土地的集中规模化经营。”梅兴保称。

  “农民的不动产登记就是两个方面:一是所有的土地都是集体的,当然都要登记;二是农民承包的土地经营权也要登记,但是登记了是否可以卖就是另外一回事了。”陈锡文说,不动产登记肯定要实行,但政府征税的时候对荒地、对宅基地也应该是不一样的,所以不见得登记后都是商品。

  除此之外,不同区域间的征税如何推行也是一个问题。

  孔庆平认为,我国的各个城市要根据自身的特点制定收费标准,不能一刀切。“如果小区周边有好的学校,征税百分比就高一点,主要取决于社区管理财政收支的一个平衡。”

  什么时候开始征?房价会否受到影响?

  对于房产税推出的预期,全国政协委员、财政部副部长朱光耀则给出了一个明确答复:“房产税全面开征现在没有时间表,总的来说由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎。”在他看来,改革的真正阻力在于各种不同的利益集团,要平衡、协调各方的利益关系,但总体的目标都是发展中国经济,通过民主协商,让改革的红利最大程度地发挥出来。

  而市场对房产税的一个担忧便是,房价会否受到影响?显然,这个问题有很多人在关注。

  孔庆平表示,在任何时候,房价都有可能升或降。“我认为现在的房地产市场是品牌竞争时代,从需求的角度,每年的量都很大,还在增加,跟10年前相比,现在市场需求量是数倍,所以还是一个需求庞大的市场,但由于市场趋于成熟,消费者也在成熟,在这种情况下就要更慎重地思考,要选有价值的房子。”

  “房价今后更多地要从供求关系进行调节,现在一线城市会稳住一点,甚至略有增长,但对于二三线城市,可能上涨的空间会小一点。”梅兴保说。

  而李晓林对于未来房价,则有所担忧。“房地产现在还在往下走,我觉得并没有平稳,现在就是冬天,什么时候能起来?我觉得就是2019年。因为2020年人均收入要翻一番。经过这几年库存的消化,到2019年中国房地产市场会有所起色,中国房地产也会有很大的机会。”


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